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综研观察|迈向“住有宜居”,深圳可探索哪些新路径?

2022年04月29日 09:24 阅读:1,072

我们要拿出更多实招硬招,千方百计解决好大城市住房突出问题,努力让新市民、青年人等群体在深圳安居乐业、安心发展。

——2022年深圳市政府工作报告

住房是深圳民生“头等大事”。今年的深圳市政府工作报告,把解决新市民、青年人等群体安居问题作为重点工作,设定了目标,明确了思路,指明了方向。那么,深圳住房面临哪些压力?应对住房问题,深圳将采取哪些措施?国际上有何经验可借鉴?哪些问题有待进一步探索?

深圳住房面临哪些压力?

国家统计局根据第七次全国人口普查数据,公布了全国七个城区人口超千万的超大城市,深圳位列第三,城区人口仅次于上海和北京。从2011年起, 深圳历年人口增量均超过上海、北京,成为人口净流入规模最大的超大城市。

近年来,每年约50万的“新深圳人”流入深圳各行各业,为深圳科技创新和产业发展提供源源不断的动力,但旺盛的居住需求也随之而来。根据公开数据显示,深圳住房自有率仅为23.7%,大部分群体需要通过“租房”满足基本居住需求。根据深圳市保障性住房轮候库最新数据显示,在库的库轮候家庭约54万户。其中,轮候公租房的占67.7%。

//深圳保障性住房轮候库情况(截至2022年4月)。资料来源:深圳市住房和建设局官网

深圳面积不足2000平方公里,陆域开发强度已达50%,可新增拓展空间有限。根据2021年公开数据显示,深圳共有1129万套住房,按抽样住户调查数据显示,深圳户均人口为2.63人,住房总量应能满足基本居住需求。

但从住房结构来看,商品房仅有189万套,公共住房存量仅为55万套,而城中村住房为577万套,占比超过50%。可见,深圳未来在住房质量、住房配套,以及住房租购结构等方面不仅要与新增住房同步,更需要在存量住房上做文章。

//2021年深圳存量住房结构。资料来源:深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告

应对住房问题,深圳将采取哪些措施?

城市吸引力是一个系统性工程。根据深圳市民网络问卷调研数据显示,深圳最具吸引力的是良好的就业机会、开放包容的社会文化、公平的竞争环境等。

//深圳吸引人才流入的主要因素。资料来源:中国(深圳)综合开发研究院

而离开深圳的最主要原因则是其他地方的房价可负担。此外,对珠三角回流中西部的产业工人的田野调研显示,回流的主要原因是子女的教育问题,尤其是难以获得机会公平、价格可负担的幼儿教育。“为了梦想而来,为了生活而走”成为一部分群体的困境。

//自深圳迁移到其他地方的主要原因。资料来源:中国(深圳)综合开发研究院

面对住房的突出问题,深圳将如何保持城市竞争力?深圳市2022年政府工作报告提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”,重点通过“加大土地供应、完成公共住房年度投资、完成老旧小区改造年度任务、深入推进城中村治理”四项工作,从供给端落实先行示范区“住有宜居”的建设任务。结合深圳市住房发展“十四五”规划,今年计划完成24.3%的居住用地供应任务、20.4%公共住房的筹建任务和16.2%的公共住房供应任务。

“加大土地供应力度,供应居住用地3.65平方公里。完成公共住房投资390亿元,新开工住房面积1500万平方米,建设筹集公共住房11万套(间)、供应分配5.5万套(间)。完成老旧小区改造300个。深入推进城中村治理,整治燃气等不合理加价行为。”

为满足住房需求,深圳目前已开展大规模住房建设行动,同时与国家最新住房制度对接,准备出台“公租房+保租房+共有产权住房”的一整套公共住房政策措施。但住房问题不仅仅是房子本身,更应围绕教育、交通、医疗等基本公共服务配套,打造“住房+”的公共住房供给生态。

//龙塘居保障性住房。宝安日报记者 蔡维泽 摄

完善住房保障制度,有哪些国际经验可借鉴?

对标新加坡、香港、旧金山、东京等全球城市的住房保障制度,可根据住房保障覆盖率分为救济型、保障型和普惠型,在保障手段、租购结构、主体责任及制度可持续等四方面有一些共性经验值得借鉴。

# 保障手段

从保障手段看,“补砖头”的实物手段始终是主流。旧金山等城市为解决种族隔离等社会问题,采取了“补人头”的租赁补贴手段,但从数量分布看,提供可负担的住房仍然是主要保障手段。

# 租购结构

从租购结构看,只租不售和租购并举在多个城市均有实行,但一个显著的特征是,“只租不售”的公共住房很难提高城市总体住房保障覆盖率。

# 主体责任

从主体责任看,全球城市的地方政府承担保障主体责任,通过土地、财政、税收等优惠政策,提高市场主体参与供给的意愿和能力。

# 制度可持续

从制度可持续看,地方政府的财政实力决定了城市的住房保障能力。地方政府可通过财政投入和财政补贴等多种方式吸引市场主体参与供给;公共住房合理的租购比例影响了市场主体持续供应能力。

//香港资料图。图源 香港商报

以香港为例,尽管香港的公共住房制度存在诸多问题,但其43.5%的住房保障覆盖率仍然领先于绝大多数全球城市。香港房屋委员会最新年报显示,政府对公共住房特殊的土地出让政策、出售公共住房的收入、商业楼宇运营收入成为实现公共住房可持续供给能力的主要支持政策和资金来源。

提高深圳住房保障覆盖率,五大问题有待探索

为有效提高深圳住房保障覆盖率,构建可持续的住房保障体系,有五个问题需要进一步探索解决:

一是摸清深圳市区两级政府在公共住房的收支规模,明确政府财政负担总体情况。包括土地收储支出、建设支出、配建住房回购支出、人才住房补贴等支出项,以及租购公共住房的租金收入、购房款收入、交易税费收入等收入项。

二是探索建立“政府+市场”共赢的合作模式。借鉴国际经验,政府采取财政补贴、优惠土地政策等举措,提升法定机构供应公共住房的能力,而政府也能从中获取协议地价和物业运营等收入。深圳已提出六类十五种房屋和土地筹集渠道,可探索拓宽财政支持路径,提升包括人才安居集团在内的市场主体供给公共住房的能力,获取更多土地空间。

三是结合实际需求情况,做好短中长期制度安排。现阶段,国家和深圳市的住房保障政策以租为主,采取“实物+货币”双重手段提供“租”的保障。但长期来看,“购”的住房保障需求仍将上升,住房制度需要保持一定的灵活性,为将来可能的需求变化做好制度准备。

四是创新住房公积金的使用途径,用于支持公共住房建设。可进行制度探索,争取改革试点,创新公积金的投资渠道,真正发挥政策性住房金融的功能。

五是以人为本,设计“住房+”的保障体系。根据调研反馈,教育、交通、医疗是市民对“住房”最核心的配套需求,在“住有宜居”建设任务下,公共住房应探索建立“住房+”的保障体系,实现更高水平的综合民生保障。

编辑:严偲偲

海报设计:平安琪

策划统筹:陈建中 刁瑜文

原载于读特客户端

  本文来源: 综合开发研究院 责任编辑:sinomanager_zhang
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